Imóveis Físicos vs. Fundo Imobiliário: Qual é a melhor forma de investir em imóveis?

Por Germano Laube,
Sócio da LDC Capital consultoria de investimentos, especialista em planejamento financeiro

É cultural no Brasil considerarmos o investimento em imóveis como um investimento seguro, em um país que passou por diversas transições monetárias, períodos de alta inflação e instabilidade econômica, investir em um ativo real tornou-se um porto seguro para o capital, os mais antigos dizem que “Quem compra terra não erra”, será que não? E será que a melhor maneira de investir no mercado imobiliário é adquirindo um imóvel diretamente?

A decisão entre investir em um imóvel físico ou em fundos imobiliários (FIIs) é provavelmente a comparação mais frequente que recebo de clientes de alta renda. E a maioria que faz essa pergunta já tem uma resposta em mente, geralmente enviesada por preferência pessoal ou experiência anterior. O problema é que uma decisão patrimonial baseada em achismo custa caro. Neste artigo, faço o exercício que falta no senso comum: comparar os dois ativos com dados oficiais, custos reais e o cenário tributário atual.

Comecemos por uma comparação do período mais recente. Para termos uma base da valorização do mercado imobiliário, utilizaremos o Índice FipeZap, como base para o mercado de fundos imobiliários, e o IFIX (Índice dos fundos imobiliários), comparando ambos com o IPCA (medida oficial da inflação) e INCC (Índice nacional de Custo de Construção), para termos uma base da valorização do imóvel e dos fundos imobiliários em relação a medidores de inflação do período de 2019 a 2025.

Podemos observar que pelo critério de rentabilidade, os fundos imobiliários apresentaram maior valorização no período, é importante ressaltar que os imóveis por sua vez apresentaram maior consistência, sem desvalorizações no período. Fundos imobiliários são negociados em bolsa e nesse aspecto, apresentarem maiores oscilações é natural, ficam mais sujeitos ao impacto do aumento (ou queda) de juros e expectativas econômicas. Importante ressaltar que na valorização apresentada acima, não estão incluídos os dividendos/alugueis, apenas o valor dos ativos.

Se considerarmos a valorização e a renda gerada, os fundos imobiliários apresentam uma vantagem relevante. Nessa parte é comum que investidores com maior apreço ao mercado imobiliário tradicional citem regiões em que os imóveis valorizaram mais ou que geram maior retorno de aluguel, o ponto aqui é que, da mesma forma, não estamos medindo casos de fundos imobiliários específicos que valorizaram mais, estamos considerando Índices que são mais generalistas e que por isso, nos trazem uma média dos mercados como um todo. Na próxima tabela, temos a renda gerada anualmente por dividendos em relação ao preço da cota (Dividend Yield) e a média do aluguel residencial. A diferença é amplamente favorável aos fundos imobiliários.

Ainda não havíamos considerado na comparação custos tributários, seja sobre a renda ou sobre o ganho de capital. A renda de aluguel possui alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5% de imposto de renda. Dependendo da renda total e quantidade de aluguéis os proprietários passam também a sofrer incidência de IBS e CBS (o novo IVA dual) sobre pessoa física, uma mudança estrutural que jamais existiu antes. Para o investidor pessoa física de fundos imobiliários, o recebimento da renda mensal se dá na forma de dividendos e portanto, isento de imposto de renda, inclusive não ingressando no cálculo de imposto de renda mínimo aprovado em 2025 e vigente para 2026.

Os custos de transação são onde o imóvel físico perde de forma mais contundente, e onde a maioria dos investidores subestima. Na compra de um imóvel, somam-se: ITBI (2% a 3% do valor), escritura e registro em cartório (1% a 2%), já na venda, existe o imposto de ganho de capital (15% a 22,5% de IR sobre lucro) que em alguns casos pode ser abatido com a compra de um novo imóvel posterior, além desses custos existe a corretagem de 6%. O custo total de entrada e saída pode chegar a 10% a 12% do valor do imóvel. Em FIIs, a corretagem é praticamente zero (mesmo valor de qualquer operação em bolsa) e o IR de 20% incide sobre o ganho de capital apenas na venda, sem burocracia cartorial. Isso significa que um imóvel físico precisa valorizar pelo menos 10% antes de o investidor “zerar” os custos de transação, um piso invisível que corrói retorno real.

Há, evidentemente, argumentos a favor do imóvel físico que precisam ser reconhecidos. Um deles foi inclusive a minha motivação em investir em imóveis físicos, a possibilidade de alavancagem. Com o uso de financiamento, é possível comprar um imóvel com 20% de entrada e captar valorização sobre 100% do ativo, uma forma de alavancagem que FIIs não replicam. A tangibilidade do ativo, a possibilidade de uso pessoal e a ausência de oscilação diária de cota são características que têm valor comportamental real, especialmente para investidores que não toleram ver o patrimônio oscilar 5% em uma semana. Além disso, considerando que o investidor poderá alugar o imóvel, a renda do aluguel poderá contribuir de forma relevante para o pagamento das parcelas ao longo do tempo.

A conclusão prática é que não existe vencedor em todos os cenários, existe o ativo certo para o objetivo, o perfil e a estrutura patrimonial de cada investidor. FIIs oferecem maior renda periódica, liquidez imediata, custos de transação baixos e isenção tributária sobre dividendos e permitem reinvestimento ao longo do tempo, mas exigem tolerância à volatilidade. Imóveis físicos oferecem alavancagem, estabilidade de cotação e utilidade de uso, mas carregam custos de transação elevados, yield de aluguel inferior e agora uma carga tributária maior sobre a renda. Se o foco é crescimento patrimonial com eficiência de custos e tributação, os números indicam uma direção. Ignorá-los por preferência não é estratégia, é achismo.